일성건설
II. 사업의 내용
1. 사업의 목적
가. 업계의 현황
(1) 산업의 특성
건설업은 일반적으로 특정한 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산요소들을 결합하여 내구적인 구축물을 생산하는 산업이며 기획, 설계, 시공감리 등 관련 모든 부분을 통칭합니다. 건설업은 주택의 건설에서부터 도로, 산업시설, 국토개발에 이르기까지 광범위한 영역을 가지고 있으며, 고정자산과 사회간접자본 형성을 생산 대상으로 하여 부가가치의 유발효과가 큰 산업분야입니다.
(2) 건설업의 성장
국제금융시장의 유동성위기로 인한 자금경색과 미분양 급증으로 건설회사의 자금난이 심화되어 건설경기는 침체되어 있으며 치열한 수주경쟁으로 수익성도 악화되고 있으나 최근 발표되는 정부의 경기활성화 대책으로 건설경기가 회복될 수 있도록 SOC등의 지속적 투자확대가 필요합니다.
(3) 경기변동의 특성
국내건설업은 민간경기 변동 및 정부정책에 따라 영향을 크게 받으며, 특히 주택 및 상업용 건축은 부동산 경기에 크게 좌우되며, 공업용 건축은 일반 경기변동에 따라 설비투자의 확대 및 축소 등 타분야보다는 일반 경기변동 및 정부정책에 따라 좌우되는 경향이 많습니다. 또한 정부가 건축허가 물량 및 정부의 공공시설투자 조정 등을 통해 국내경기 조절의 주요한 정책수단으로 활용하기 때문에 물가, 실업 등 거시적 경제지표에 크게 영향을 받기도 합니다.
(4) 자원조달상의 특성
건설에 필요한 주요자재는 대부분 국내에서 조달하고 있으며 건설자재의 수급상 특성은 우리나라 주거형태가 다변화되지 못하여 특정 자재에 과다한 수요가 발생할 뿐만 아니라, 건설공사가 계절적 영향을 받는다는 점과 건설자재는 특정지역에서 과다한 수요발생으로 지역간 수요편차가 심하고 유통단계가 복잡함을 들 수 있습니다.
한편 건설경기의 침체로 자금사정이 악화되고 있으며 자재수급은 원자재 상승 등 철근가격이 높은 수준을 유지하고 있어 원활한 상황은 아닌 것으로 나타났습니다.
(5) 경쟁요소
기존의 시공중심의 공사방식에서 탈피하여 기획, 설계, 시공, 감리, 안전, 사후관리 등을 총괄하는 건설사업관리(CM)능력과 탄탄한 재무구조 및 원가경쟁력이 중요시되며, 사회간접자본에 대한 민간투자사업이 도로에 편중되어 경쟁이 심화되고 있어 차별화된 분야 (철도, 플랜트, 항만, 통신, 대안입찰, 환경관련 사업 등) 에서의 기술력 확보가 주요 경쟁요소라 할 수 있습니다.
(6) 관계법령 또는 정부의 규제 등
정부는 민간부문에서 부동산 경기회복 등을 위해 부동산 관련 규제 완화를 목적으로 재건축 규제 합리화, 분양가 상한제 개선, 미분양 아파트의 한시적 양도소득세 감면, 면제 등의 부동산 세제 합리화 정책을 실시하고 있습니다. 공공부문에서는 국가계약에 관한 법률 등 개정을 통해 건설업계의 투명화 및 국제화가 지속적으로 추진되고 있습니다. 또한, 전국의 균형있는 발전을 도모하고 지방경제 활성화를 위한 정부의 각종 계획이 진행되고 있습니다. 따라서 건설업의 대외 경쟁력 제고 차원에서 우량한 재무구조와 신용평가 등급에 의한 시장기능이 유도되고 있습니다.
건설업은 타 산업에 대한 우발효과가 큰 반면 1인의 발주자에 의한 수요 독점적 구조를 갖고 있어 치열한 수주경쟁을 해야 하기 때문에 많은 규제가 따르고 있습니다. 또한 건설업은 유한한 토지 자원을 이용하여 주택 등 국민생활의 기본재화를 생산하는 산업으로 관련 규제법령이 많은 편입니다.
나. 회사의 현황
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
당사는 1978년 설립하여 고속도로, 철도, 지하철 등 토목공사와 아파트, 콘도미니움 등 건축공사, 녹지조성사업 등의 조경공사, 그리고 아파트분양사업 등으로 성장해온 종합건설회사입니다. 또한 당사는 T/K, SOC(BTL) 등으로 발주 되는 공사의 입찰에 참여하고 있으며, 신탁사업, 소규모 재개발사업, FED 등 틈새시장 개척을 통한 수주 확대와 공공택지 확보를 통한 분양사업 활성화에 주력하고 있습니다. 자체 아파트 브랜드인 일성트루엘을 개발하여 용인과 양주에서 성공적으로 분양하였으며, 2010년에는 김포한강신도시와 서울의 장안동과 방화동, 신림동에서 분양사업을 진행할 예정입니다.
2009사업년도 매출액은 전년 대비 10%감소한 1,461억원이며, 원가 경쟁력강화를 통하여 영업이익은 51억원을 달성하였으며, 당기순이익은 자산재평가에 의한 환입 등으로 76억원을 달성하였습니다. 또한 2009사업년도 말 수주잔액은 3,584억원이며 2010년 수주금액과 미계약금액을 포함한 수주잔액은 6,191억원입니다.
(나) 공시대상 사업부분의 구분
당사의 공시대상 사업부문은 당사의 경우 건설업부문을 제외하고 총매출액의 5%이상 되는 사업부문이 없기에 구분표시를 하지 않습니다.
(2) 시장점유율 등
대한건설협회에서 발표하는 2009년도 시공능력평가에서 당사는 도급순위 81위를 차지하였습니다.
2006년(29기): 도급순위 91위
2007년(30기): 도급순위 82위
2008년(31기): 도급순위 81위
2009년(32기): 도급순위 81위
(3) 시장의 특성
건설업은 일반적으로 토지를 변경하거나 이에 정착한 시설물을 신설, 이전, 변형시키는 일련의 사업으로 주택 및 산업시설의 구축에서부터 국토개발에 이르기까지 광범위한 고정자본 내지 사회간접자본 형성을 그 대상으로 하며 노동집약적이고 타산업과 관련 후방 효과가 큰 산업이어서 경기조절 수단이기도 한 전략적 산업입니다. 특정주문자의 발주로 생산하는 주문 생산 형태여서 표준화, 규격화가 곤란하며 분양사업의 경우 용지비가 분양시점 이전에 선투입되고 공사비 투입과 분양대금 유입간에 수개월의 시차가 있기 때문에 초기 자금 부담이 큰 산업입니다.
(4) 신규사업 등의 내용 및 전망
SOC사업, 턴키, BTL사업, FED공사, 지역재개발사업 등에 적극적으로 참여하고 "트루엘" 이라는 아파트브랜드로 자체(분양)사업을 적극 추진하고 "고객에게 가치를, 사원에게 보람을" 이라는 기치 아래 전사적으로 노력하고 있습니다.
(5) 조직도
이미지: 조직도
조직도
2. 주요공사 현황 등
회사는 건축 및 토목의 건설형 공사계약에 의하여 시공하고 공사진행율에 따라 수익을 인식합니다. 주요공사의 시공실적과 수익인식액을 관급과 민간부분으로 구분하여 공종별로 기재하였으며 그 내용은 다음과 같습니다.
가. 주요공사의 현황
(단위 : 백만원)
구 분 제 32 기 제 31 기 제 30 기 비고
시공 실적(A) 시공 계획(B) 비율(A/B) 시공 실적(A) 시공 계획(B) 비율(A/B) 시공 실적(A) 시공 계획(B) 비율(A/B)
국내도급공사 건축공사 관급 27,224 23,943 113.7 19,425 20,801 93.4 39,817 28,091 141.7
민간 25,956 44,421 58.4 28,281 19,772 143.0 30,073 30,971 97.1
토목공사 관급 72,865 77,666 97.7 68,990 67,818 101.7 54,947 49,645 110.6
민간
3,736 3,736 100 3,362 5,021 66.9
해외도급공사
자체 공사 4,235 2,400 176.3 26,902 26,902 100 7,857 10,636 73.9
기 타
합 계 130,280 148,430 87.8 147,334 139,029 105.9 136,056 124,364 109.4
나. 공사종류별 완성도 현황
(1) 도급건축공사
(단위 : 백만원)
구 분 공사
건수 완성공사 및 수익인식액 기말 공사
계약잔액 원도급액 평균
도급액
제32기 제31기
관 급 7 27,233 19,882 48,223 92,539 13,220
민 간 9 27,393 30,728 128,088 194,216 21,580
해 외
기 타
합 계 16 54,626 50,610 176,311 286,755 34,800
(2) 도급토목공사
(단위 : 백만원)
구 분 공사
건수 완성공사 및 수익인식액 기말 공사
계약잔액 원도급액 평균
도급액
제32기 제31기
관 급 43 85,960 75,224 182,137 465,293 10,821
민 간
2,877
해 외
기 타
합 계 43 85,960 78,101 182,137 465,293 10,821
(3) 자체공사
(단위 : 백만원)
구 분 공사건수 완성공사 및 수익인식액 예정공사
원가 공사지역 비 고
제32기 제31기
국 내 1 1,092 32,378 - 용인
해 외
기 타
합 계 1 1,092 32,378 -
3. 설비 등에 관한 사항
가. 주요 설비의 현황
[자산항목 : 토지] (단위 : 백만원)
사업소 소유형태 소재지 구분
(수량) 기초장부가액 당기증감 당기
상각 당기말
장부가액 비고
증가 감소
본사 자가 하남 초이 34,685 7,834 27,180
35,015 19,574
충남 태안 179,445 461 941
1,392 1,442
경기 안산시 787.83 1,187
319
868 1,393
경기 안산시 1,081.29 902
902
서울 경운동 42.6 551
371
180 324
남양주 덕소 133 55 21
76 64
여수 소호동 43 6 29
34 10
소 계 216,217.72 10,996 28,171 1,592
37,565 22,807
합 계 216,217.72 10,996 28,171 1,592
37,565 22,807
[자산항목 : 건물] (단위 : 백만원)
사업소 소유형태 소재지 구분
(수량) 기초장부가액 당기증감 당기
상각 당기말
장부가액 비고
증가 감소
본사 자가 하남 초이 철콘 291 54
38 307 634
경기 안산 철골 4,550
22 144 4,384 2,792
경기 안산 철골 1,591
1,564 27
서울 경운동 철골 153
4 149 174
여수 소호동 철콘 78
3 75 38
합 계
6,663 54 1,586 216 4,915 3,638
[자산항목 : 기계장치] (단위 : 백만원)
사업소 소유형태 소재지 구분(수량) 기초장부가액 당기증감 당기
상각 당기말
장부가액 비고
증가 감소
본사 자가 경기 하남 타워크레인 16
16
합 계
16
16
[자산항목 : 구축물, 차량운반구, 기타 ] (단위 : 백만원)
사업소 소유형태 소재지 구분(수량) 기초장부가액 당기증감 당기
상각 당기말
장부가액 비고
증가 감소
본사 자가 본사 및 각현장 차량운반구(21) 92 40 6 64 62
기타 3,453 401 2,910 695 249
충남태안 구축물 7 424
22 409
소 계
3,552 865 2,916 781 720
합 계
3,552 865 2,916 781 720
나. 주요 재고 자산의 현황
주요 원재료는 건설현장에서 사용하는 철근과 레미콘이며 모두 국내 생산회사로부터 매입하고 있습니다. 철광석과 시멘트 등 원재료의 가격상승과 건설경기의 부진으로 철근과 레미콘 등의 가격이 불안정한 시황을 보이고 있으며, 향후 건설경기에 따라 변동 가능성은 있습니다.
(1) 원재료 매입현황
(단위 : 백만원)
구 분 구체적 용도 매입액(비율) 단 가 비 고
철근 건설자재 8,281(30.8) 690,790
레미콘 4,302(16.0) 56,067
골재시멘트 1,102(4.1) 10,567
기타 13,203(49.1) -
(2) 주요 원재료 등의 가격변동 추이
(단위 : 원)
품 목 제32 연간 제31기 연간 제30기 연간
철근 690,790 889,285 516,824
레미콘 56,067 51,416 56,338
골재시멘트 10,567 6,914 7,786
주요 원재료는 국내산이며 산출기준은 해당기간의 단위당 평균 가격입니다.
(3) 영업용 부동산의 현황
(단위 : 백만원)
구 분 소재지 면적(㎡) 취득가액 장부가액 공시지가 비 고
완성주택 경기 용인시 기흥구 보라지구
1,370 1,370
미분양분
소 계
1,370 1,370
용지 강원 춘천시 동면 만천리 54,181 9,013 9,013 3,622 용지
대구 북구 침산동 7,974 17,502 17,502 8,583
서울 동대문구 중화동 137.8 441 441 171
소 계 62,292.8 26,956 26,956 12,376
미완성주택 대구 북구 침산동
12,661 12,661
소 계
12,661 12,661
총 계 62,292.8 40,987 40,987 12,376
4. 매출에 관한 사항
당사의 매출은 도급공사와 아파트 분양사업으로 구분되며 도급공사는 건축과 토목으로 세분화 됩니다. 건축부분은 수주실적이 감소하여 매출액이 감소하였으며 분양사업인 자체공사도 분양율이 97%가 달성되고 새로 추진하는 사업이 없어 분양수익은 감소 되었습니다. 매출실적의 세부내역은 다음과 같습니다.
가. 매출실적
(단위 : 백만원)
구 분 공사종류 제 32 기 제 31 기 제 30 기 비고
금 액 비 율 금 액 비 율 금 액 비 율
국내
도급공사 건 축 54,626 37.4 50,610 31.3 77,667 47.1
토 목 85,960 58.8 78,101 48.3 60,048 36.4
해외
도급공사 건 축
토 목
자체공사 4,474 3.1 32,378 20 26,683 16.1
기 타 1,092 0.7 658 0.4 685 0.4
합 계 146,152 100 161,747 100 165,083 100
나. 수주 및 판매전략 등
(1) 판매조직
영업부 - 임원 1명 부장 1명 과장 1명 주임 1명 사원1명
해외사업부 - 부장 1명 차장 1명
개발사업부 - 임원 1명 부장 2명 차장 1명 과장 2명 대리 3명 주임 3명
SOC사업부 - 임원 1명 차장 2명 과장 1명
(2) 수주전략
ㆍ관급공사
1. 지역별 발주청별 담당 PM제도 책임의식 제고
2. 발주기관별 입찰제도에 부합하는 예가추정을 통한 입찰에 적극적 참여
3. 지역업체와의 연대강화로 지역공사정보 확보
4. 입찰정보, 경쟁사 정보의 수집 및 분석을 통한 효율적 관리 운용
5. 경기침체에 따른 실업률 해소를 위하여 정부 공공공사의 조기 발주에 대비
6. 당사는 2006년 2월에 FED(주한미군발주공사) 공사에 참여할 수 있는 자격을 획득하였으며, 향후 발주되는 FED 공사의 입찰에 적극적으로 참여.
ㆍ민간공사
- 품질 및 사후관리를 통한 신뢰확보로 기 거래업체의 발주공사를 적극적으로 확 보하고 지역재개발사업, 도급 분양사업 등을 수주하기 위하여 영업활동을 전개
하고 있으며, 사업지의 규모 및 분양성 파악을 통하여 사업진행시 분양율 극대
화 및 이익의 최대화를 도모합니다. 특히 고객 제일주의의 신념아래 고객의 욕구
에 부응할 수 있는 분양 및 판매전략으로 수주극대화에 매진하고 있습니다.
(3) 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건
- 당사의 자체사업인 아파트 분양의 안정적인 판매를 위하여 수요자의 요구를
적극 반영하여 편리하고 안락한 주거환경을 만드는데 우선을 두고 고품질,
완벽 시공에 의한 아파트건설을 위해 노력을 하고 있습니다.
5. 수주상황
가. 수주현황
(단위 : 백만원)
구분 발주처 공사명 계약일 완공예정일 기본도급액 완성공사액 계약잔액 비고
관급 한국도로공사 인천대교연결도로3공구 05.12.26 09.10.23 8,170 8,158 12
고속국도제45호선 여주-양평 07.09.11 11.10.19 47,379 19,086 28,293
고속국도65호선울산-포항건설 09.06.29 13.08.06 11,632 190 11,442
익산지방국토관리청 고부천,원평천하도정비공사 07.12.13 11.11.29 10,017 2,815 7,202
대전지방국토관리청 진천-금왕간도로건설공사 03.09.16 11.11.28 52,652 34,196 18,456
철도시설공단 동해남부선복선노반신설 03.05.28 10.12.27 36,098 22,653 13,445
전라선신풍여천간노반신설 03.12.24 11.05.31 30,484 26,491 3,993
경전선복선전철토목공사 05.04.12 10.06.30 18,307 16,669 1,638
수인선전철5공구노반신설 05.05.18 10.06.15 38,581 9,333 29,248
대한주택공사 성남판교A2아파트10공구 07.02.23 09.08.31 11,921 11,819 102
인천향촌주거환경개선지구토목 07.07.24 10.09.01 8,399 5,360 3,039
사천용현 1공구아파트건설 09.04.29 10.11.19 28,102 9,935 18,167
인천시도시철도건설본부 인천지하철2호선203공구 09.06.24 14.11.25 12,961 1,054 11,907
인천도시개발공사 인천경제자유구역영종수질복원센타시설공사 08.12.31 11.01.02 7,158 1,003 6,155
진주시청 진주지방산업단지조성공사 06.07.19 10.12.25 7,272 2,073 5,199
서울특별시 건설안전본부 탄천물재생센터복개공원화 07.01.16 09.11.23 12,641 12,584 57
구리시청 국도43호선확장공사 07.02.21 10.03.10 6,274 4,736 1,538
서울특별시도시기반시설 서울지하철9호선2단계916공구 08.05.30 14.02.01 14,436 2,420 12,016
울산광역시 방어진처리구역 지선관거부설 09.02.12 12.02.08 3,793 456 3,337
한국수자원공사 경인아라뱃길제4공구시설공사 09.06.30 11.12.31 4,977 601 4,376
환경관리공단 검단일반산업단지폐수종말
처리시설 09.07.31 11.02.25 1,218 254 964
대구광역시교육청 대구과학영재학교증축공사 09.11.03 11.10.31 2,929 34 2,895
한국농어촌공사 동락천생태문화로조성사업 09.11.10 09.12.20 1,239 394 845
국방시설본부 왜관특수장비 저장시설 신축공사 09.12.15 10.11.30 27,110 50 27,060
한국도로공사 영동선 북수원 나들목 부가차로 설치공사 09.12.31 12.06.23 12,330 0 12,330
인천남부에스엠씨 인천시하수관거정비 임대형 BTL 09.11.19 13.07.31 6,810 749 6,061
기 타
1,369 784 585
소 계
424,259 193,897 230,362
민간 이도시로씨앤디 용인죽전지구주상복합 08.05.21 10.12.14 24,106 7,194 16,912
대성연립연합재건축조합 대성연립연합재건축정비사업 09.02.23
15,702 1,985 13,717
동방종합시장 시장정비사업조합 동방종합시장시장정비사업신축공사 09.3.20
30,193 4 30,189
경복초등학교 경복초교 체육관 및 교실증축 09.7.20 10.06.30 10,818 3,625 7,193
무궁화연립주택재건축주택조합 무궁화연립주택재건축정비사업 09.4.22 12.04.01 15,667 2 15,665
(주)넥시움 양주덕정 일성트루엘신축공사 09.04.30
38,847 1,537 37,310
(주)송도글로벌대학 송도글로벌캠퍼스1단계1공구 09.07.31 11.08.19 8,887 1,786 7,101
소 계
144,220 16,133 128,087
해외
합계
568,479 210,030 358,449
나. 향후 수주계획
토목, 건축 등 공공 도급공사의 안정적 물량을 확보하고, 경기변동 및 정부의 정책에민감한 주택 사업은 확보한 재개발 물량의 조기 사업화를 위한 노력에 집중할 것입니다.
6. 시장위험과 위험관리
가. 주요시장 위험
국내건설업계는 계속되는 국제적 금융불안과 경기악화로 인한 부동산 시장의 침체로인하여 아파트 미분양과 PF지급보증 등으로 어려움을 겪고 있고 이러한 위험들로 인해 건설업에 대한 유동성 위기 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 또한 철근 등 주요 건설자재의 가격 급등으로 인해서 원가율에 악영향을 미치고 있습니다.
나. 위험관리
당사는 악화된 금융시장 여건하에서도 건전한 재무구조를 유지하고 있어 자금조달 등 유동성 관리에 긍정적 평가를 받고 있습니다. 또한 자재에 대한 보다 효율적이고 체계적인 통합관리로 주요 건설자재의 가격변동 등에 대응하여 안정적인 자재조달 및 공급에 노력하고 있습니다. 또한 자체 및 민간사업에 있어서는 투자심의시스템을 통해 사업리스크를 사전에 검토하여 이익 극대화를 모색하고 있습니다.
다. 환율변동
당사는 현재 해외공사를 진행하고 있지 않고 수입자재가 없어 환위험에 노출되어 있지 않으며 관련 파생상품의 계약을 체결하지 않았습니다. 하지만 향후 당사는 해외사업을 진행할 수 있으며 현재 위험관리 조직은 없습니다.
7. 연구개발 활동
가. 연구개발활동의 개요
(1) 연구개발 담당조직
건축부 - 부장 1명, 과장 2명
(2) 연구개발비용
(단위 : 백만원)
과 목 제32기 제31기 제30기 비 고
원 재 료 비
인 건 비 460 303 510
감 가 상 각 비 159 165 135
위 탁 용 역 비
기 타
7,781 8,434
연구개발비용 계 619 8,249 9,079
회계처리 판매비와 관리비 363 165 135
제조경비 256 8,084 8,944
개발비(무형자산)
연구개발비 / 매출액 비율
[연구개발비용계÷당기매출액×100] 0.4% 5.1% 5.4%
8. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항
가. 회사의 상표, 고객관리 정책
당사는 아파트 브랜드로 "트루엘"과 "온클래스"를 상표권으로 등록하였으며 용인보라지구에 "트루엘"을 최초로 사용하여 분양하여 분양율 96%를 달성하였으며, 현재 용인과 서울 4곳을 비롯한 수도권에서 "트루엘"이라는 브랜드로 분양 중에 있으며 신문광고 등을 통하여 브랜드를 홍보하고 있습니다.
향후 자체 분양사업과 재건축사업을 통하여 브랜드 이미지를 적극 홍보하고 유지하도록 하겠습니다.
나. 지적재산권 보유 현황
회사는 영위하는 사업과 관련하여 1건의 특허권을 취득하여 보유하고 있습니다.
특허권의 내용은 '콘크리트용방청혼화제 및 그의 제조방법'이며, 출원일은 1994년 1월15일이고 현재 상용화되지 않았습니다.
다. 법률/규정 등에 의한 규제사항
당사의 영업에 영향을 미치는 법률 및 규정은 기본적으로 건설산업기본법이며, 기타 관련법령은 하도급거래공정화에 관한 법률, 건설기술관리법, 근로기준법, 고용보험법, 산업재해 보상보험법, 시설물의 안전관리에 관한 특별법, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 등 입니다. 2008년까지는 지나친 주택가격 상승을 우려하는 배경에서 각종 부동산 대책을 통하여 전반적인 부동산 규제책이 강도있게 시행되어 왔습니다. 그러나 새정부 출범 이후, 재건축 및 재개발 규제, 분양권 전매제한과 각종 부동산 관련세제의 완화를 통해 가계부담을 줄이고, 건설부문의 유동성을 지원하는 방안들이 모색되고 있습니다.
라. 환경관련 규제사항
건설회사의 특성상 소음, 비산먼지, 건설폐기물 등이 발생하며 소음과 비산먼지, 오폐수, 건설폐기물 등은 지방자치단체에서 관련법률에 의해 규제하고 있습니다.
현장 주변의 주민들로부터 상기 내용과 관련하여 민원이 발생할 수 있어 전임직원은 민원인에게 피해가 발생하지 않도록 모든 건설현장에서 방지시설을 갖추는 등 혼신의 노력을 다하고 있습니다. 환경 관련 관리부서가 별도로 있어 환경 및 산업안전, 보건분야까지 엄격하게 관리하고 있으며, 건설폐기물은 폐기물처리업체에 의뢰하여 적법하게 처리하고 있습니다.