신원종합개발
II. 사업의 내용
1. 사업의 개요
가. 업계의 현황
(1) 산업의 개요
건설산업은 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산요소를 결합하여구축물을 생산하는 산업으로 주택의 건설에서부터 도로, 생산기반 시설인 공장을 비롯한 각종 산업시설, 사회간접자본의 확충 그리고 국토개발 및 해외 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자본의 형성에 관련된 산업이라 할 수 있습니다. 건설업은 타산업에 비해 단일 생산 규모가 크고 부가가치의 창출이 크지만 공사기간이 장기간 소요됨에 따라 금리나 자본의 가용성 등 금융부문의 영향이 크며, 또한 경기변동이나 정부의 정책등의 변화에 큰 영향을 받는 산업적인 특징을 가지고 있습니다.
(2) 산업의 성장성
국내의 건설 경기는 정부의 지속적인 부동산 투기 억제정책 등으로 인해서 주택소비에 영향을 줄것으로 예상되지만, 정부의 추가 신도시개발계획등과 관련하여 위축된 민간 건설공사 부분에 영향을 줄것으로 전망합니다. 장기적인 관점에서 건설시장은 물류비용의 부담 해소를 위한 사회간접자본의 확충이 정책적 기조로 유지될 전망이며 이로 인해 대규모 민자사업이 꾸준히 추진될 것으로 예상됩니다. 또한 민간건축부문에서는 환경 보존과 난개발 방지로 인한 대규모의 택지 조성이 제한될 수 밖에 없으나 삶의 질을 향상시키고자 하는 소비자들의 지속적인 욕구와 주거패턴의 고급화 현상 및 리모델링에 대한 수요 등이 위축된 민간부문을 대체할 것으로 전망해 볼 수 있습니다.
(3) 경기변동의 특성
건설경기는 일반 경제활동과 매우 밀접한 관계를 가지고 있으므로 산업 구조 및 경제 활동의 변화, 소득의 증감 및 투자의 패턴, 부동산 경기의 변동 등의 요인에 영향을 받으며, 특히 정부의 금융 및 경제정책, 주택관련 정책 및 사회간접자본의 투자 정책 등이 충격 요인으로 작용하고 있습니다.
전반적인 주택수요의 감소는 주택담보대출 규제 같은 실수요자들의 자금동원능력의 저하와 분양가 상한제에 대한 기대감이 반영되면서 주택구매를 연기하는 추세 등 경기적 측면보다는 정책적 요인에 기인했다고 볼 수 있습니다.
지방에 이어 수도권에서도 미분양 아파트가 증가하고 있는데 이는 향후 주택가격 상승에 대한 기대감이 저하된 측면(경기적 측면)이 작용했던 것으로 판단됩니다.
(4) 경쟁요소
외국 업체의 국내 시장 진입이 점점 증가될 것이며, 국내에서도 신규 업체가 지속적 으로 증가해 온 추세에 따라 업체간의 경쟁은 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 이와 같은 현상에서 경쟁력 우위를 확보하기 위해서는 소비자 위주의 마케팅 전략 차원에 서 품질 및 서비스 향상을 통해 고객만족을 극대화하는 한편, 원가절감을 통한 가격 경쟁력에서의 우위 확보, 과거의 단순시공력에서 탈피하여 종합관리능력의 배양, 설 계 및 엔지니어능력의 특화, 상품의 브랜드화, 자금의 가용 능력 및 대외신인도관리 등이 경쟁력의 핵심요소로 작용할 것입니다.
(5) 자원조달의 특성
건설업의 주요 자원인 자재비와 노무비는 생산원가중 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 건설 자재는 수주산업의 특성상 수요가 불규칙하게 발생되며, 특정 자재가 과다하게 발생하는 원인 등으로 수요공급에 불안정한 패턴을 가지고 있는데, 최근 원자재 부족에 따른 기초원자재 가격이 계속해서 상승하고 있으며, 지방자치단체의 환 경보호운동에 따른 골재 및 모래채취의 허가취소 및 제한에 따른 골재 등 일부 품목에 대해서 조달 자체에 제한을 받는 현상등으로 보아 불안정한 수급의 추세가 지속될 것으로 예상됩니다. 또한 노동 집약적인 건설산업은 3D업종의 하나로 노동자들이 기피하는 현상에 따라 종사 인력이 이미 고령화가 된 추세이며 숙련공 및 전문 기능인력의 부족현상이 일어나고 있어 양질의 인력 양성 및 관리를 위한 정책적인 지원이 요구되어지고 있습니다. 건설산업에서의 자금의 조달 능력은 사업의 성패를 크게 좌우하는 요소인 만큼 자금의 가용력이 지배적인 산업입니다. 자금의 조달이 과거의 대부분이 회사채 발행에 의존해 왔던 형태에서 자산유동화 등 선진적인 조달형태로의 전환이 이루어지고 있는 추세입니다.
(6) 관계법령, 정부의 규제 및 지원
건설산업을 둘러 싼 국내외의 환경이 급변하는 추세에 있습니다. WTO 출범, OECD 가입, 정보조달 협정등 건설 시장 개방이 빠른 속도로 진행됨에 따라 국제적인 수준으로의 전환이 시급히 요구되어지고 있습니다. 특히 자금의 원활한 공급을 위한 부동산투자신탁회사법 제정이나 해외 공사수주 활성화를 위한 국외건설보증전문회사 설립 준비 등은 건설 산업의 성장에 플러스 요인으로 작용할 것으로 전망합니다.
정부는 민간부문에서 청약가점제, 분양가 상한제 등과 같은 부동산 투기 억제책으로 규제를 강화해 왔으나 최근 주택경기가 전반적으로 위축되는 현상을 감안하여 양도 세 완화등의 정책을 펴고 있으며, 공공부문에서는 국가계약에 관한 법률등 개정 등을 통해 건설업계의 투명화 및 국제화를 지속적으로 추진되고 있습니다. 또한, 전국의 균형있는 발전을 도모하고 지방경제 활성화를 위한 정부의 각종 계획이 진행되고 있으므로, 건설업의 대외 경쟁력제고 차원에서 우량한 재무구조와 신용평가등급에 의한 시장기능이 유도되고 있습니다.
나. 회사의 현황
(1) 영업개황 및 사업부문의 구분
(가) 영업개황
2008년부터 이어진 전세계적인 금융위기 및 부동산 경기의 침체의 여파가 아직도 가시지 않은 가운데, 당사의 2009사업년도 매출액은 1,717억원으로 전년 동기 대비하여 1.59% 증가하였으나, 영업손실이 292억원 발생하였고 미분양아파트 소진을 위한 할인분양에 따른 처분손실 및 미수채권에 대한 대손충당금 추가 설정 등의 영향으로 399억원의 당기순손실을 기록하였습니다.
건설경기가 언제 호전될 지 예측하기조차 쉽지 않은 현상황에서 정부의 경기부양책도 뚜렷하게 마련되지 않아 신규분양시장이 위축되는 등 당사와 같은 중견건설사에게는 많은 어려움을 초래하고 있습니다.
그러나 이러한 어려움 속에서 당사는 사업진행방향을 전환하여 안정적인 사업기반 확충을 위한 관토목공사 및 수익성 사업의 수주에 적극적으로 참여하여 어석지구 배수개선사업, 송도국제도시 기반시설공사, 행당구역 도시개발사업 조성공사, 전남 산정천 수해상습지 개선사업공사 김제.고창외 주배관공사, 김천.함양간 주배관 공사,서산대산 주공아파트 등을 수주하였으며, 현재의 경제적 상황의 어려움을 이겨내고 전 임직원이 원가절감 및 수익성향상을 위해 총력을 기울여 건실한 건설사로 성장하고자 합니다.
(나) 공시대상 사업부문의 구분
당사는 토목, 건축을 단일목적사업으로 하고 있으므로 건설부문 외에 별도의 사업부문을 구분하지 아니하며, 단일사업부문에 대하여 건설업의 특성 및 당사의 부서단위조직을 고려하여 도급공사인 공사수입, 분양수입, 임대수입 그리고 기타수입으로 구분하였습니다.
(단위:백만원)
사 업 부 문 매 출 액 판 매 방 법 주 요 제 품
공사수입 78,425 도급공사 도로,철도,빌딩등 각종건축
분양수입 85,708 자체사업 아파트
임대수입 2,980 - -
기타수입 4,551 - -
계 171,664 - -
(2) 시장점유율 등
당사는 2009년 12월말 현재 시공능력평가액 147,714(백만원)으로 도급순위 140위 입니다.
※ 순위 및 시공능력평가액은 2009년 발표기준임.
(건설업체는 시장점유율을 산출하기가 곤란하여 시공능력평가액을 기준으로 나타내었음)
(3) 시장의 특성
건설경기는 국가물류 비용 절감을 위한 사회간접자본 시설의 확충, 경기 부양과 고용창출을 위한 공공부문의 지속적 투자, 서민 주거기반 확보를 위한 신도시건설과 서울시 개발정책 그리고 수도권이전계획 요인들이 건설 시장을 주도할 것으로 전망합니다.
(4) 신규사업 등의 내용 및 전망
당사는 장기적으로 안정적인 수익기반을 구축하기 위해 토목공사 및 가스설비공사 등 공공 공사의 수주활동에 적극적으로 참여하고 있으며 향후 3년이내에 관공사 수주실적비율이 50~60%선에 이를 것으로 예상하고 있습니다. 건축부문은 분양성과 수익성을 우선으로 하는 아파트 및 오피스텔 등을 중점적으로 공략하여 영업활동을 추진하고 개발사업등에도 적극 진출할 예정입니다.
(5) 조직도
이미지: 조직도
조직도
2. 주요공사 현황 등
가. 주요공사 현황
(단위 : 백만원)
구 분 제 27 기 제 26 기 제 25 기 비고
시공 실적(A) 시공 계획(B) 비율
(A/B) 시공 실적(A) 시공 계획(B) 비율
(A/B) 시공 실적(A) 시공 계획(B) 비율
(A/B)
국내도급공사 건축공사 관급 70,537 71,098 99.2 68,544 73,114 93.75 27,718 27,913 99.30
민간 2,130 270 788.9 57,709 89,814 64.25 73,574 107,684 68.32
토목공사 관급 5,758 31,507 18.3 2,049 2,649 77.35 2,857 2,403 118.89
민간 - -
- - - - - -
해외도급공사 -
- - - - - - -
자체 공사 85,708 74,613 114.9 28,703 41,106 69.83 2,866 - -
기 타 7,531 837 899.6 11,978 8,705 137.59 31,745 - -
합 계 171,664 178,325 96.3 168,983 215,388 78.45 138,760 138,000 100.5
나. 공사종류별 완성도 현황
(1) 도급건축공사
(단위 : 백만원 )
구 분 공사
건수 완성공사 및 수익인식액 최근결산기말 공사계약잔액 원도급액 평균
도급액
제 27기 제 26기 제 25 기
관 급 13 70,537 68,544 27,718 30,163 191,906 14,762
민 간 3 2,130 57,709 73,574 206,322 257,601 85,867
해 외 -
- -
기 타 -
- -
합 계 16 72,667 126,253 101,292 236,485 448,697 28,043
(2) 도급토목공사
(단위 : 백만원)
구 분 공사건수 완성공사 및 수익인식액 최근결산기말 공사계약잔액 원도급액 평균
도급액
제 27기 제 26기 제 25 기
관 급 13 5,758 2,049 2,857 74,127 80,722 6,209
민 간 - - - - - - -
해 외 - - - - - - -
기 타 - - - - - - -
합 계 13 5,758 2,049 2,857 74,127 80,722 6,209
(3) 자체공사
(단위 : 백만원)
구 분 공사건수 완성공사 및 수익인식액 예정공사원가 공사지역 비 고
제 27기 제 26기 제 25 기
국 내 1 85,708 28,703 2,866 122,719 안성 -
해 외 - - - - - - -
기 타 - - - - - - -
합 계 1 85,708 28,703 2,866 122,719 안성 -
3. 설비 등에 관한 사항
가. 주요설비의 현황
[자산항목 : 토지] (단위 : 백만원)
사업소 소유
형태 소재지 구분
(수량) 기초
장부가액 당기증감 당기
상각 기말
장부가액 비고
증가 감소
- 자가
소유 서울
도봉구 창동 78㎡ 509 - 27 - 482 -
자가
소유 화성
봉담 299㎡ 239 - - - 239 -
자가 소유 관악
봉천동 2,672㎡ 12,046 - - - 12,046 -
소 계 3,049㎡ 12,794 - 27 - 12,767 -
합 계 3,049㎡ 12,794 - 27 - 12,767 -
[자산항목 : 건물] (단위 : 백만원)
사업소 소유
형태 소재지 구분
(수량) 기초
장부가액 당기증감 당기
상각 기말
장부가액 비고
증가 감소
- 자가
소유 서울
도봉구 창동 1 1,203 - 65 32 1,106 -
자가
소유 화성
봉담 1 188 - - 4 184 -
자가 소유 관악
봉천동 1 18,617 - - 475 18,142 -
소 계 3 20,008 - 65 511 19,432 -
합 계 3 20,008 - 65 511 19,432 -
[자산항목 : 구축물/건설용장비/차량운반구/공구와기구/집기비품]] (단위 : 백만원)
사업소 소유형태 소재지 구분
(수량) 기초장부가액 당기 당기상각 기말장부가액 비고
증가 감소
- 자가
소유 세륜기
(현장) 1 1.4 - - 1.4 0
자가
소유 승용차/화물
차(본사외) 2 2.5 - - 2.5 0
지가
소유 건조기외
(현장) 244 33.5 37
22.0 48.5
자가
소유 집기비품
(현장외) 3,323 454 65 4 210.0 305.0
소 계 3,570 491.4 102 4 235.9 353.5
합 계 3,570 491.4 102 4 235.9 353.5
나. 주요 재고 자산의 현황
(1) 원재료 매입 현황
(단위 : 백만원 )
구 분 구체적 용도 매입액 단 가 비 고
철 근
레미콘
가 구
파 일
설 비
전 기
기 타 건설용 자재
건설용 자재
건설용 자재
건설용 자재
건설용 자재
건설용 자재
건설용 자재 17,377
9,244
6,200
2,082
5,905
2,054
7,671 721,000 원/톤
56,200 원/m3
-
-
-
(2) 영업용부동산의 현황
(단위 : 백만원)
구 분 소재지 면적 취득가액 장부가액 공시지가 비 고
토 지 광주광역시 화정동 4,782㎡ 7,069 7,069 1,230,000원/㎡ -
소 계 4,782㎡ 7,069 7,069 - -
건 물 서울 관악구 봉천동 75실 30,251 30,251 - -
강원도 평창군 39실 5,028 5,028 - -
소 계 160실 48,578 48,578 - -
4. 매출에 관한 사항
가. 매출실적
(단위 : 백만원)
구 분 공사종류 제 27 기 제 26 기 제 25 기 비고
금 액 비 율 금 액 비 율 금 액 비 율
국내
도급공사 건 축 72,667 42.33 126,253 74.71 101,292 72.99 -
토 목 5,758 3.35 2,049 1.21 2,857 2.06 -
해외
도급공사 건 축
- - - - - -
토 목
- - - - - -
자체공사 85,708 49.93 28,703 16.98 2,866 2.07 -
기 타 7,531 4.39 11,978 7.10 31,745 22.88 -
합 계 171,664 100 168,983 100 138,760 100 -
나. 수주 및 판매전략 등
(1) 판매조직
가) 공공영업팀 3명 : 관급공사, S.O.C, B.T.L 수주 전담
나) 주택개발팀 6명 : 민간건축 및 주택사업 수주 전담
(2) 수주전략
ㆍ관급공사
① 관공사 입찰 참여 확대
② 사전공동도급 및 지역 우수업체 관리로 전략적 수주화
③ 민간투자사업(B.T.L / S.O.C)참여 확대
ㆍ민간공사
① 수주정보 및 발주처 발굴 인프라 구축에 의한 수주 역량 강화
② 철저한 시장 분석, 수요 파악에 의한 분양기법 개발 및 사업추진
③ 전문 Develop Company로 시행 분야 확대
ㆍ해외도급공사
* 해외도급공사는 향후 계획중임
(3) 판매전략(분양 및 임대전략) 및 판매조건
가) 수주총력화 - 원가분석 철저, 도급공사 확보, 자체 사업 부지 매입
나) 분양 중도금 등 수금관리 철저
다) 효율적 영업 인력관리
마) 특화된 분양전략(실 수요자 중심) 및 시공
바) "아침도시" 브랜드 홍보 강화
5. 수주상황
가. 수주현황
(단위 : 백만원)
구 분 발주처 공사명 계약일 완 공
예정일 기 본
도급액 완 성
공사액 계약
잔액 비고
관 급 한국농촌공사 여주, 이천지사 어석지구배수개선사업 08.12.22 11.12.30 3,726 684 3,042
대한주택공사 김포양곡조경공사 09.01.07 12.10.10 2,289 11 2,278
한국토지공사 행당구역도시개발사업 09.02.04 10.10.05 1,555 490 1,065
푸른당진지킴이 당진군하수관거 07.09.19 10.06.18 4,051 2,366 1,685
인천조달청 인천송도도로 개설공사 09.04.22 11.08.14 7,319 1,364 5,955
산정청수해상습지 전라남도청 09.05.07 14.05.17 5,257 172 5,085
한국가스공사 김제,고창외 주배관 09.06.10 12.12.31 9,025 163 8,862
한국가스공사 김천, 함양 주배관 09.06.10 12.12.31 11,467 377 11,090
한국가스공사 포스코파워 복합시설 09.07.06 10.07.31 3,910 101 3,809
영천시청 영천산단진입도로 09.12.01 12.11.21 4,537 - 4,537
(주)원익엘앤디 강릉풍호골프장 진입로 09.05.30 09.12.20 491 316 175
(주)원익엘앤디 강릉풍호골프장 09.11.09 11.03.31 27,000 454 26,546
경기도 교육청 목운초외5교 신축공사 07.06.01 10.02.28 30,625 29,779 846
경기도 교육청 신도림고등학교 07.06.01 10.02.28 8,927 8,712 215
대한주택공사 청주성화 주공아파트 07,09,20 10.10.29 32,419 21,293 11,126
대한주택공사 김포양곡 주공아파트 07.02.21 10.05.18 25,167 20,837 4,330
대한주택공사 파주운정 주공아파트 08.03.05 10.09.11 27,675 21,323 6,352
경기도 교육청 청계중학교 08.03.05 10.01.01 5,028 4,224 804
성남시 정보문화센터 어린이전문도서관 09.06.23 10.05.22 4,129 2,494 1,635
대한주택공사 서산대산주공아파트 09.07.31 11.06.23 5,568 714 4,854
민간 한전상도동지역조합 한전상도동조합아파트 02.10.14 - 157,406 6,615 150,791
대구남산4-6지구조합 대구남산4-6지구 07.02.27 - 55,796 265 55,531
해 외 - - - - -
-
기 타 - - - - -
-
합 계 - - - - 433,367 122,754 310,613
나. 향후 수주계획
당사는 장기적으로 안정적인 수익기반을 구축하기 위해 토목공사 및 가스설비공사 등 공공 공사의 수주활동에 적극적으로 참여하고 있으며, 2010사업년도 수주목표는 약 2500억원으로 향후 경기변동 및 기타 요인에 의해서 신규수주 상황이 변동될 수 있는 관계로 현재로서는 확실시 되는 신규수주 공사를 알 수 없습니다.
6. 시장위험과 위험관리
- 당사는 현재 외화표시 자산 및 부채, 파생상품에 관한 거래가 없어 환율변동, 파생상품에 의한 리스크가 전혀 없으므로 기재를 생략합니다.
7. 기타 투자의사 결정에 필요한 사항
가. 외부자금조달 요약표
[국내조달] (단위 : 백만원)
조 달 원 천 기초잔액 신규조달 상환등감소 기말잔액 비고
은 행 44,950
6,460 38,490
보 험 회 사
종합금융회사 24,022
16,522 7,500
여신전문금융회사
상호저축은행 5,600 20,100 19,520 6,180
기타금융기관
금융기관 합계 74,572 20,100 42,502 52,170
회사채 (공모)
회사채 (사모)
유 상 증 자 (공모)
유 상 증 자 (사모)
자산유동화 (공모)
자산유동화 (사모)
기 타
자본시장 합계
주주ㆍ임원ㆍ계열회사차입금
7,800 5,000 2,800
기 타 6,471 - - 6,471
총 계 81,043 27,900 47,502 61,441
(참 고) 당기 중 회사채 총발행액 공모 :
백만원
사모 :
백만원